不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！
POINT
不動産の所有者が亡くなったときに、不動産の名義を亡くなったかたから相続人へ変更する「不動産の相続登記」が義務化されていることをご存じでしょうか？また、相続登記の手続きの負担軽減や登記漏れ防止のため、令和8年（2026年）2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まり、例えば、亡くなった親（被相続人）から不動産を相続した子（相続人）が、登記記録（登記簿）上、親が所有者となっている不動産を一覧的にリスト化した証明書を簡単に入手できるようになります。そのほか、既に土地をお持ちの場合や近隣に所有者の分からない土地があるなど、様々な手続きや見直された制度をご紹介します。
1相続登記は相続人の義務となっています。不動産を相続したら必ず手続きを
不動産を相続したら相続登記を。期限を超過すると過料の対象にも
令和6年（2024年）4月から、相続などにより不動産を取得した相続人は、必ず相続登記の手続きをしなければならないことをご存じでしょうか？登記が適切にされないと、所有者が特定できなくなり、土地を処分したりすることが困難になります。この所有者不明土地問題は、これまで相続登記や住所変更登記が任意の手続きだったことや、手続きが煩雑だったり費用がかかったりすることなどが原因として挙げられます。令和6年（2024年）4月1日に民法や不動産登記法等が改正され、不動産の相続登記が義務化されました。相続人は不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。また、複数の相続人による遺産分割協議を経て取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内にその内容を踏まえた登記をしなければなりません。
正当な理由（注）なく登記を行わない場合は、10万円以下の過料の適用対象となります。
（注）「正当な理由」とは、相続人が極めて多く、戸籍関係書類等の収集などに多くの時間を要する場合や遺言の有効性等が争われている場合、相続人が重病の場合などが考えられます。なお、「正当な理由」に該当するかどうかは、法務局の登記官が個別事情を丁寧に確認して判断します。
義務化前に相続された不動産も登記が必要
令和6年（2024年）4月1日より前に相続した不動産であっても相続登記の義務化の対象となっており、令和9年（2027年）3月31日までに相続登記をする必要がありますので、注意してください。
期限内の手続きが難しいケースでは「相続人申告登記制度」の活用を
遺産分割協議がまとまらない、又は相続人が非常に多く相続登記に必要な書類収集などに時間がかかるといったことにより、期限内の相続登記が難しい場合は、期限内に自らが相続人であることを法務局に申し出ることで相続登記の義務を果たすことができる「相続人申告登記制度」も令和6年（2024年）4月から開始されています。
特定の相続人が単独で申し出ることが可能です。（他の相続人の分も含めた代理申出も可能。）
詳しくは、法務省「相続人申告登記について」をご確認ください。
所有する不動産を一覧的にリスト化した証明書が発行可能に
これまで登記簿は土地や建物ごとに作成されており、全国の不動産を網羅的に把握する仕組みは存在しませんでした。
そこで、令和8年（2026年）2月2日から、所有者本人又は相続人等からの請求に基づき、法務局の登記官が、特定の人が所有する全国の不動産を一覧的にリスト化して証明する「所有不動産記録証明制度」が始まります。
請求できる人は次のとおりです。
- ① 不動産の所有者（所有権の登記名義人）本人
- ② 不動産の所有権の登記名義人の相続人
請求はお近くの法務局でできます。（オンラインも可）
また、1通あたり1,600円（窓口請求の場合）の手数料がかかります。
なお、所有不動産記録証明書は、請求書に記載された検索条件の氏名・住所ごとに作成されます。検索条件の氏名・住所と不動産の登記簿上の氏名・住所が一致していない不動産については抽出されないため注意してください。
【表面】
【裏面】
提供：法務省「所有不動産記録証明書交付請求書」様式
スムーズな遺産分割を促す制度の導入
相続開始（被相続人の死亡）後に遺産分割協議がまとまらないなどの理由により、不動産などの遺産が長期間放置されると、遺産分割未了の状態で相続が繰り返され、多くの相続人による遺産共有状態となり、遺産の管理・処分が難しくなります。また、具体的相続分を算定するための書類の紛失・散逸などにより具体的相続分の算定が困難になる場合があります。このため、相続開始時から10年を経過した後に行う遺産分割は、原則として、生前に相続人が受けた贈与や被相続人への貢献などを加味した「具体的相続分」を考慮せず、「法定相続分」又は被相続人の遺言で相続分を指定する「指定相続分」によって画一的に行うこととされました。
2登記が済んでいるかたへ、住所等変更登記の義務化と便利なスマート変更登記
令和8年（2026年）4月1日から、不動産の所有者は、住所や氏名等を変更したときは、その登記をすることが義務化されます。所有者は、住所や氏名等の変更があった日から2年以内にその登記をしなければなりません。正当な理由なく変更登記を行わない場合は、5万円以下の過料の適用対象となります。令和8年（2026年）4月1日より前に住所等を変更した場合も、令和10年（2028年）3月31日までに変更登記をしなければなりませんので、注意してください。
また、令和8年（2026年）4月1日から、住所等の変更登記の義務化と併せて「スマート変更登記」制度も始まります。これは、事前に不動産の所有者が法務局に生年月日等の検索用情報の申出をしておくことで、引越し等で住所等が変更するたびに変更登記の申請をしなくても、法務局の登記官が職権で住所等の変更登記を行う制度です。法務局において定期的に検索用情報を用いて住基ネットに異動情報を照会し、変更登記が必要な場合には、法務局から名義人本人に対し変更登記をすることの確認を行った上で、職権で登記手続きを行います。スマート変更登記を利用すれば、変更登記の義務を果たしたことになり、また所有者の負担軽減にもつながるため、是非ご活用ください。制度の流れは次の図のとおりです。
3使用見込みのない相続不動産を処分したいときは
「土地を相続したものの、使い道がなく、処分に困っている」というかたは、不要な土地を国に引き渡す「相続土地国庫帰属制度」が利用できます。引き渡し後は、固定資産税などが不要になります。
相続などで土地の所有権を取得した相続人（法人などを除く）であれば申請可能です。（共有地の場合は共有者全員で申請。）国に土地を引き渡すには、法務大臣（窓口は法務局）の承認を得た上で、審査手数料14,000円と負担金（10年分の土地管理費相当額）などの費用が必要となります。
建物が建っている土地や担保権などが設定されている土地など、本制度の対象外となる土地がありますので、詳しくは政府広報オンライン【記事】「相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」 」をご確認ください。
4所有者不明土地の近隣のかたへ、隣地から伸びる木の枝などの問題や土地を利用するには
以上で述べてきたように、相続などで不動産を取得した相続人が相続登記をしなかったことや、不動産の所有者が住所等の変更登記をしなかったことなどから、所有者不明土地が発生しています。
所有者不明土地とは、必要な調査を尽くしても所有者が分からない、又は所有者が分かっていてもその所在が不明で所有者に連絡がつかない土地のことです。
この所有者不明土地により、近隣の環境や治安の悪化、土砂崩れなどの防災対策が必要な場所であっても工事ができない、公共事業のための用地買取り交渉ができずに土地が有効活用されないなどといった問題が発生します。そこで、所有者不明土地を円滑に利用するために、次のような制度の見直しが行われました。
土地・建物に特化した財産管理制度の創設
所有者不明土地・建物や、管理不全状態にある土地・建物を対象に、個々の土地や建物の管理に特化した財産管理制度が設けられ、利害関係人が地方裁判所に申し立てることにより、土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになりました（令和5年（2023年）4月1日施行）。
隣地使用等に関する見直し
隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合であっても、隣地の利用や枝の切取りなどをしやすくできるよう、次のような隣地に関する制度の見直しが行われました（令和5年（2023年）4月1日施行）。
- 所有者が不明な土地から木の枝などが越境してきた場合、越境された土地の所有者がみずから枝を切除することが可能になりました。
- 水道やガスなどのライフライン設備を自己の土地に引き込むため、導管設備を他人の土地に設置する権利や、他人の所有する設備を使用する権利が明確化されました。
共有不動産の変更や譲渡は
共有状態にある不動産について、所在が分からない共有者がいる場合であっても、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくできるよう、次のような制度の見直しが行われました（令和5年（2023年）4月1日施行）。
- 軽微な変更（砂利道をアスファルト舗装するなど）であれば、共有者全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定できるようになりました。
- 所在不明の共有者がいるときは、他の共有者が地方裁判所に申し立て、その決定を得て、他の共有者の持分の過半数により管理行為をしたり、所在不明の共有者の持分を他の共有者が取得又は所在不明の共有者の持分を含めて第三者に譲渡したりすることができるようになりました。
（注：所在不明の共有者の持分の取得・譲渡には、持分に応じた時価相当額の供託が必要です。）
以上3章及び4章で紹介した、所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直しについて詳しく知りたいかたは、次のウェブサイトをご覧ください。
法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」
コラム：固定資産税は納付していても、相続登記は済んでいないケースも
不動産を相続後、不動産に係る相続税や固定資産税などの支払いはしていても、相続登記の手続きは行われていないケースがあります。令和9年（2027年）3月末まで、相続した不動産の価額が100万円以下の土地などに係る登録免許税の免税措置がありますので、速やかに相続登記を行いましょう。
まとめ
所有者不明土地の増加は、周辺の住環境や治安の悪化のほか、防災工事や公共事業、市街地開発の妨げになるなどの弊害を招きます。高齢化の進展により所有者不明土地の状況は今後ますます深刻化するおそれがあり、政府は喫緊の課題として、その発生予防と不動産利用の円滑化を図る対策を進めています。ご自身に必要な制度を知り、不動産を相続した時などに活用しましょう。
（取材協力：法務省 文責：内閣府政府広報室）
