自宅や周囲にある建物は大丈夫？住宅・建築物の耐震化のススメ

建物の倒壊・損壊から命や財産を守り、二次被害を防ぐため

地震活動が活発な環太平洋地震帯に位置する日本では、大地震が昔から頻繁に発生しており、近い将来にも、首都直下地震や南海トラフ巨大地震などの巨大地震が高い確率で起こると予測されています。こうした大災害による被害を最小限に食い止めるためには、今からできるかぎりの備えをしておくことが必要であり、そのうちの一つとして建築物の耐震化は有効な手段です。

平成7年（1995年）1月に発生した阪神・淡路大震災では、亡くなった方の大部分が家屋や建築物の倒壊によるもので、現在の耐震基準（下記参照）を満たさない昭和56年（1981年）以前の建築物に被害が集中していました。

こうした背景から「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）」が同年に制定され、平成25年（2013年）11月25日に改正されました。これに基づく国の基本方針において、住宅の耐震化率及び多数の者が利用する建築物（※）の耐震化率について、令和2年（2020年）までに少なくとも95％にすることを目標とするとともに、令和7年（2025年）までに耐震性が不十分な住宅を、同年を目途に耐震性が不十分な耐震診断義務付け対象建築物をおおむね解消することを目標とし、現在の耐震基準による建て替えや耐震改修を促進しています。

※一定規模以上の学校、体育館、病院、劇場、共同住宅、集会場、百貨店、事務所など

住宅の耐震化率、多数の者が利用する建築物の耐震化率は、平成30年時点で住宅が約87％、多数の者が利用する建築物が約89％となっており、約700万戸の住宅と約5万棟の多数の者が利用する建築物については耐震性が不十分な状態です。仮にこの状況で南海トラフ巨大地震や首都直下地震が発生した場合、政府の中央防災会議による被害想定では、建物の倒壊などによる死者数は首都直下地震が約11,000人、南海トラフ巨大地震では約65,000人にも上るとされています（最大規模での地震発生時）。しかし、耐震化率が約90％に達していれば、約4割、さらに100％であれば8割以上もこれらの死者数が減少すると想定されています。

まずは耐震診断を受け、耐震性が不足していると判定されたら耐震改修工事を

皆さんのお住まいを耐震化するには、お住まいの耐震性能を評価してもらい、耐震改修が必要かどうかの判断（耐震診断）をすることが必要です。特に旧耐震基準（昭和56年（1981年）以前）で建てられたものは、すべて危険、というわけではありませんが、地震発生時における安全確保のために早めの耐震診断をお勧めします。

なお、マンション（区分所有建築物）の場合は、所有者が単独で意思決定が可能な戸建（木造）住宅とは異なり、管理組合などが中心となって所有者間の合意形成を図りながら耐震化を進めていく必要があります。

耐震診断とは

建築士などの専門家が、建物の壁の強さ・バランス・接合部の状況や劣化状況などを調査・検査して耐震性を総合的に評価し、耐震改修の要否を判定します。具体的な流れは次のとおりです。

診断の流れ（カッコ内は実施期間の目安）

1.　予備調査（1～2週間程度）

耐震診断レベルを設定するために必要な情報を収集
設計図書や計算書、増改築などが分かる資料を準備

2.　本調査（3～6週間程度）

現地で構造躯体（くたい）や非構造部材・設備機器などの現況を調査
コンクリートや鉄筋を採取するコア抜き調査などを実施

3.　耐震性能の評価（1～3か月程度）

「予備調査」や「本調査」の情報をもとに、建築物の耐震性能を評価

※実施期間については、建築物の規模や形状によって異なる。

• 参考：一般財団法人日本建築防災協会「住宅・建築物の耐震改修のすすめ」（パンフレット）［PDF］

専門家への依頼方法

耐震改修促進法に基づく耐震診断の実施ができるのは「建築士」かつ「国土交通大臣が定める講習を修了した者」と定められています。こうした専門家については、お住まいの地方公共団体（都道府県または建築主事が置かれている市区）にある住宅・建築担当窓口にお問い合わせください。

診断の判定内容

それぞれ、以下のような耐震診断基準によって判定されます。

費用

建物の規模や形状、築年数などによりますが、大よその目安としては次のとおりです。

参考：一般財団法人　日本耐震診断協会「耐震診断料金（費用）の目安」

なお、こうした耐震診断にかかる費用については、国や地方公共団体による助成制度も用意されています。

戸建（木造）住宅の耐震性能をインターネットで簡単にチェックすることができます。どのような箇所に地震に対する強さ、弱さのポイントがあるかなどが分かりますので、ぜひお試しください。

• 耐震改修支援センター「誰でもできるわが家の耐震診断」

まずは建築士とともに改修計画の策定や設計を実施

耐震診断の結果、倒壊する可能性があると判定されたら耐震改修工事が必要です。その場合はまず、建築士などと一緒に耐震改修計画の策定や設計を行います。工事費用や期間はどのくらい要するのか、工事期間中は引っ越す必要があるかなどの疑問点があれば、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。

また、工事業者との間でトラブルにならないために、契約書や設計図の確認も忘れないようにしましょう。

耐震改修の概要

ーー戸建（木造）住宅ーー

（1）基礎の補強
玉石基礎などの場合は、鉄筋コンクリート作りの布基礎に替え、これに土台をアンカーボルトで締め付け

（2）壁の補強
筋かいを入れる、構造用合板を張るなどして強い壁を増やす

腐ったり、シロアリに食われたりした部材を取替

土台や柱、筋かいなどの接合や、柱と梁（はり）の接合は金物などを使って堅固にする

（3）壁の配置
壁の量を増やし、かつ釣り合いをよく配置。

【一般的な費用（目安）】
木造住宅（2階建て）の耐震改修工事は、100～150万円で行われることが最も多く、全体の半数以上の工事が約190万円以下で行われています。

• 参考：一般財団法人日本建築防災協会「耐震改修工事費の目安」（パンフレット）[PDF]
  （耐震診断同様、国や地方公共団体による助成制度あり）

ーーマンション（区分所有建築物）ーー

（1）耐震補強
耐震壁の増設、ブレースや外付けフレーム新設、柱や梁（はり）の補強

（2）制震補強
制震ダンパーなどの制震装置により建物に伝わる地震力を軽減

（3）免震補強
免震装置を基礎下や中間階に設置して地盤から伝わる地震力を大幅に軽減

なお、マンションの大規模な耐震改修を実施しようとする場合は、所有者などによる事前の決議が必要ですが、耐震改修促進法の認定制度によってその要件が緩和（「4分の3以上」から「過半数」に）されます。

【一般的な費用（目安）】
1平方メートル当たりの耐震改修工事は、共同住宅（3～5階建て）の場合、10,000円/平方メートル未満で行われることが最も多く、全体の半数以上の工事も約10,000円/平方メートル未満で行われています。

• 参考：一般財団法人日本建築防災協会「耐震改修工事費の目安」（パンフレット）[PDF]

また、耐震改修工事と合わせて設備機器のリニューアルや内外装の改修工事も同時に行うことで、個別に改修工事を実施するよりも費用・工期ともに低減できる場合もあります。
なお、耐震診断同様に耐震改修工事の費用についても、国や地方公共団体による助成制度があります。

耐震診断の実施と結果報告の義務付け等

不特定多数の人が利用、または避難時に配慮の必要な人が利用する大規模な建築物（要緊急安全確認大規模建築物）、都道府県が指定する防災拠点施設や緊急輸送用道路などの避難路沿道にある建築物（要安全確認計画記載建築物）に対して、耐震診断の実施および診断結果の報告が義務付け（※）され、診断結果が順次公表されています。また、マンションを含む住宅や小規模建築物については、耐震診断やそれに応じた耐震改修が「努力義務」となっています。

※診断結果の報告期限については、「要緊急安全確認大規模建築物」が平成27年（2015年）12月末、「要安全確認計画記載建築物」は地方公共団体が定める日まで。

• 国土交通省「耐震改修促進法における規制対象一覧」より抜粋

なお、耐震診断の結果報告は当該建築物が所在する地方公共団体（都道府県または市区町村）に対して行います。また、診断結果の公表については建築物の概要（名称や位置、用途など）や耐震改修などの予定と合わせて、診断結果の報告期限以降に地方公共団体のウェブサイト上などで行われています。

◆耐震改修計画の認定および容積率・建ぺい率の特例

耐震改修を実施する際に必要な耐震改修計画の認定を受けることができます。
また、耐震性向上のために増築することで、容積率・建ぺい率（※）の制限に適合しなくなる場合に、所管する地方公共団体がやむを得ないと認めて耐震改修計画を認定すると、これらの制限が適用外となります。

※敷地面積に対し、建築物の延べ面積の割合を容積率、建築面積（建坪）の割合を建ぺい率という。

◆耐震性に関する表示制度

建築物の所有者が所管の地方公共団体に申請し、耐震性が確保されている旨の認定を受けた建築物は、「基準適合認定建築物マーク」を建築物などに表示することができます。

◆区分所有建築物（マンションなど）の耐震改修の必要性に係る認定

※大規模な耐震改修工事を行う際の決議要件を緩和（前述）

「補助」「税制」「融資」の3つの制度でサポート

耐震診断や耐震改修にかかる建物所有者などの費用負担を軽くして住宅・建築物の耐震化を促進するため、国や地方公共団体（都道府県または市区町村）により「補助」「税制」「融資」に係る支援メニューが用意されています。

特に、耐震改修促進法の改正により耐震診断の義務付け対象となる建築物に対しては、重点的かつ緊急的に耐震化を図るため、補助制度（耐震対策緊急促進事業）や税制上の優遇制度が新たに設けられました。

◆住宅・建築物安全ストック形成事業（うち、住宅・建築物耐震改修事業）

住宅や建築物の最低限の安全性を確保するため、これらの耐震診断や耐震改修といった耐震性向上のための取組みを行う場合、その費用の一部を国と地方公共団体が補助する制度です。なお、地方公共団体によって補助制度の有無や補助内容が異なりますので、詳しくはお住まいの地方公共団体の耐震担当窓口へお問い合わせください。
各地方公共団体の支援制度の有無は（一財）日本建築防災協会「住宅・建築物の耐震化に関する支援制度」ホームぺージ

◆耐震対策緊急促進事業

耐震改修促進法の改正により、耐震診断の義務付け対象となる建築物に対しては、前述の「住宅・建築物安全ストック形成事業」による支援に加えて、緊急的・重点的な支援を行う補助制度「耐震対策緊急促進事業」が創設されました。

なお、この事業は令和4年度末までの時限措置（令和4年度末までに着手したものが対象）となっており、地方公共団体における対象建築物への補助制度の整備状況によって以下のとおり、申請や問い合わせの際の窓口が異なります。

◆地方公共団体における補助制度が未整備の場合

国が単独で耐震改修などへの補助を行える場合があります。
詳しくは、申請窓口である耐震対策緊急促進事業実施支援室のウェブサイトをご覧の上、そちらまでお問い合わせください。

【電話】
03-6803-6293

【受付】
月～金曜日（祝日、年末年始を除く） 9:30～17:00 (12:00～13：00除く)

【Mail】
info@taishin-shien.jp

◆地方公共団体における補助制度が整備されている場合

地方公共団体が実施している補助制度に加えて、国による補助が行われます。
申請方法などその他の詳細は、建築物が所在する地方公共団体までお問い合わせください。

なお、地方公共団体に補助制度が整備されている場合は、地方公共団体と国の補助制度をあわせて活用することで、国単独の補助制度による事業と比べて補助率が高くなるよう措置されています。

一定条件を満たす場合、所得税や固定資産税などの控除・減額を受けることができます。

◆住宅の場合

• 所得税の控除（令和3年12月末まで）
  耐震改修工事に係る標準的な工事費用相当額の10％相当（上限25万円）
• 固定資産税の減額（令和4年3月末まで）
  固定資産税額（120平方メートル相当分まで）の2分の1（1年間）
  ※特に重要な避難路沿道にある場合は2年間

◆耐震診断義務付け対象建築物の場合

• 固定資産税の減額
  平成26年4月1日から令和5年3月31日までの間に政府の補助を受けて耐震改修工事を行った場合、工事完了年の翌年度から2年間分の固定資産税について、税額の2分の1相当を減額（耐震改修工事費の2.5％が限度）。

◆住宅の場合

• 独立行政法人　住宅金融支援機構による融資

◆耐震診断義務付け対象建築物の場合

• 日本政策金融公庫による融資（防災・環境対策資金）
  耐震診断に要する運転資金として、一般貸付または振興事業貸付の融資額＋3,000万円を上限に融資

• 日本政策金融公庫

そのほか、都道府県においても利子補給による利率引き下げや信用保証料の優遇措置が講じられている場合もありますので、詳しくはお住まいの地方公共団体の住宅・建築担当窓口にお問い合わせいただくか、耐震改修支援センターのウェブサイトをご確認ください。

（取材協力：国土交通省　文責：政府広報オンライン）

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