空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！
POINT
空き家を放置しておくと様々な悪影響が生じます。早めの対策を！
今、日本では空き家が増え続けており、使用目的のない空き家の数はこの20年間で約2倍に増加しています。空き家を放置すると、倒壊、景観悪化、不法侵入など様々な悪影響が生じるおそれがあり、大きなトラブルにつながりかねません。
そこで、そのまま放置すれば倒壊などの危険性が高く、近隣に悪影響を及ぼす空き家を「特定空家」に認定し、市区町村による指導や勧告、解体などの強制執行を行うことができることを定めた「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空家法」といいます。）が制定され、対策が取り組まれてきました。しかし、特定空家になってからの対応には限界があることから、令和5年（2023年）、空家法が改正され、空き家の除却（解体）・活用・適切な管理を推進するための措置が強化されることになりました。
1空き家を放置すると、どんなデメリットがあるの？
「空き家」とは？
「空き家」とは、一般的には「誰も住んでいない家」のことをいいます。
空き家は、所有している本人だけの問題ではなく、近隣にも大きな影響を与える存在となります。「そのうちどうにかしよう」などと考えて放置していると、空き家の状態が悪くなり、近隣住民に迷惑をかけてしまいます。どのような事情であれ、空き家の所有者にはきちんと管理する責任があります。
空き家のデメリット
近隣住民に迷惑をかけます
適切に管理されず放置された空き家は損傷しやすく、台風で外装材や屋根材が飛んだり、地震により倒壊したりする危険性が高くなります。また、ねずみや害虫などが大量発生する、ごみの散乱や外壁の破損・汚れが放置されるなど、衛生上や景観上の問題をもたらすおそれがあります。
さらに、腐敗したごみの放置による悪臭の発生や、不法侵入者の出入りによる周辺地域の治安の悪化につながるほか、立木の枝のはみ出しにより周囲の建物を傷つけるなど、近隣住民の生活に深刻な影響を及ぼすおそれがあります。
屋根や外壁の落下などの事態も含め、通行人や近隣の家屋に損害を与えてしまうと、損害賠償責任を問われる可能性もあります。
適切な管理をせずに空き家を放置することは、所有者やその家族だけでなく、近隣地域全体に大きなデメリットをもたらすのです。
罰則が適用されたり、強制撤去されたりすることがあります
倒壊の危険性が高いなど、周囲に著しく悪影響を及ぼす「特定空家」と認められると、市区町村は所有者に適切に管理をするように「助言」や「指導」を行い、それでも改善が見られない場合は「勧告」や「命令」を行います。所有者が命令に従わない場合、50万円以下の過料に処される場合があるほか、行政による強制撤去等の対応が行われる場合もあります。
税金の負担が増えます
土地や家屋を所有していると、固定資産税などの税金がかかります。ただし、住宅やマンションなどの居住建物の敷地である「住宅用地」には、課税標準（固定資産税等の評価額）を引き下げる特例が設けられています。例えば固定資産税では課税標準が、住宅用地の面積200㎡以下の部分（小規模住宅用地）については6分の1に、面積200㎡を超える部分（一般住宅用地）については3分の1に減額されます。
| 種類 | 小規模住宅用地（200㎡以下） | 一般住宅用地(200㎡超） |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 課税標準の6分の1に減額 | 課税標準の3分の1に減額 |
| 都市計画税 | 課税標準の3分の1に減額 | 課税標準の3分の2に減額 |
しかし、空家法に基づく勧告を受けた特定空家の敷地や、居住のために必要な管理がなされていない場合などで今後居住する見込みがない空き家の敷地には、この軽減措置は適用されなくなります。
コラム：「特定空家」になってしまうのはどんな空き家？
空家法では、次の状態に当てはまると市区町村から「特定空家」と認められることになります。
- ① そのまま放置すれば倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
- ② そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- ③ 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
- ④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
特定空家に認定された後、行政による助言・指導を受けながら改善されない場合は、勧告が出され固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。また、令和5年（2023年）からは、特定空家になる前の状態である空き家も「管理不全空家」とされ、指導・勧告の対象となりました。管理不全空家については第2章で詳しく解説します。
2空家法の改正により、空き家対策が強化されました
改正前の空家法は、対象となる空き家が特定空家の状態になる前の段階では、市区町村は指導や勧告といった措置をとることができませんでした。また、特定空家になってからの対応だけでは、増え続ける空き家への対応にも限界があります。
そこで令和5年（2023年）、空家法が改正され、周囲に著しい悪影響を及ぼす特定空家になる前の段階から空き家の適切な管理が図られるよう、「管理不全空家」に対する措置が新設されました。
これは、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家を、市区町村が管理不全空家に認定し、管理指針に即した管理を行うことを空き家の所有者等へ指導できるようにするものです。指導してもなお状態が改善しない場合には、市区町村は勧告を行うことができ、勧告を受けた管理不全空家は、特定空家と同様に、敷地にかかる固定資産税などの軽減措置の適用を受けることができなくなります。
管理不全空家の新設以外にも、市区町村が地域活性化等の観点から空き家の活用拡大を図ることや、特定空家に認定した後の措置をより円滑に行うことができるよう、次のような点が改正されました。
空家等管理活用支援法人制度の新設
これまで、空き家の所有者が空き家の活用や管理の方法などに係る情報を入手したり、相談したりできる環境が十分でないことが課題となっていました。そこで市区町村が、空き家の活用や管理に積極的に取り組むNPO法人や社団法人などを「空家等管理活用支援法人」に指定できるようになりました。指定された法人は、所有者からの空き家の活用や管理方法についての相談への対応や、所有者と活用希望者のマッチングなどを行い、空き家の活用を促進します。
空家等活用促進区域制度の新設
市区町村が重点的に空き家の活用を図るエリアを「空家等活用促進区域」に設定できる制度が新設されました。この区域内では、市区町村は空き家の所有者に対して、市区町村が定める指針に沿った空き家の活用を要請できるようになりました。また、建築基準法の規制などがネックになっているケースがみられることから、必要に応じて用途規制や前面道路の幅員規制の合理化ができるようになりました。
行政による強制撤去等の円滑化
緊急的に除却（解体）などが必要な特定空家に対して、命令等の手続きを経ずに行政による強制撤去等（代執行）をすることが可能となりました。台風など自然災害による危険が迫っているときなどに、迅速な安全確保ができるようになります。
3空き家を放置しないためには？
今回の空家法改正では、所有者の責務も強化され、従来の「適切な管理の努力義務」に加えて、「国、地方自治体の施策に協力する努力義務」が課されることになります。空き家は放置される期間が長くなればなるほど、老朽化や損傷が進み、売買や賃貸などが難しくなってしまいます。空き家を所有していて将来使用する予定のない人は、早めに「売る」「貸す」「解体する」などの方針を決め、方針に合ったサービスなどを活用して実行に移しましょう。
親が元気なうちに話し合って方針を決めよう
空き家の発生原因は、半数以上が相続によるものです。親などが元気なうちによく話し合い、方針を決めておくことが重要です。親が住まなくなった後の家をどうしたいのか、親の考えや思いを伝えないまま、こどもが実家を相続すると、空き家になった実家をどうするか方針がなかなか決まらず、そのまま放置されてしまうケースが珍しくありません。また、生まれ育った家に愛着がある、将来親族の誰かが使うのではないかなどと考えることで、売却することや貸し出すことをためらって、使用可能な住宅であるにもかかわらず、結果的に空き家になってしまうケースもあります。今は空き家でなくても、親の施設への入居やお亡くなりになったことなどをきっかけに、実家が空き家になってしまう可能性が十分に考えられます。空き家にしてしまうことを避けるためにも、相続後は、「誰が住むのか」「売るのか貸すのか」「解体するのか」など、関係者で事前に話し合っておくことが大切です。
空き家を除却（解体）する
老朽化した空き家を除却（解体）する場合、国や市区町村の補助金を受けられることもあります。空き家がある市区町村のウェブサイトで調べるか、窓口に問い合わせてみましょう。
また、民間事業者と連携し、解体業者の紹介などを行っている市区町村もあります。
空き家を放置しないためにも、先送りは禁物です。空き家の老朽化や損傷が進む前に具体的なアクションを起こし、空き家のリスクから自分や家族、地域の安全を守りましょう。
空き家を改修する
空き家を「売る」「貸す」などの場合、事前に改修をすることも考えられます。ただし、「店舗として活用したいので、耐震性を高めたい」「住宅として貸したいので、見栄えをよくしたい」など、目的によって内容は様々です。まずは目的に応じてどんな改修を検討すべきなのか、建築士等の専門家と相談しましょう。
一定の要件を満たす改修工事を行う場合は、国や各地方自治体の補助金を受けられる場合もありますので、調べてみましょう。「○○市 住宅 補助」で検索したり、以下のサイトを利用したりして調べることができます。
国土交通省「住宅リフォームの支援制度※令和6年5月2日時点」
空き家の活用サービスを利用する
空き家を手放したくないけれど、自分では管理ができないので、誰かに使ってもらいたい場合は、地域で活動するNPO法人などによる活用サービス（活用したい人とのマッチングや空き家の賃貸、管理など）を探してみましょう。市区町村によってはNPO法人や民間事業者と提携などを行い、サービスを紹介している場合もありますので、確認してみましょう。
空き家の売却に関する税制を活用する
空き家とその敷地を相続等で取得した場合、その空き家又はその敷地を売却するに当たって一定の条件を満たせば、所得税・個人住民税において譲渡所得から3,000万円までが控除される特例措置を受けることができます。ただし、令和9年（2027年）12月31日までに売却することが必要です。
主な適用要件は、次のとおりです。詳細は国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」をご確認ください。
- ① 相続開始の直前（老人ホーム等に入所の場合は入所の直前）まで被相続人が一人で居住していたこと。
- ② 相続開始から譲渡の時まで、使用されていないこと。
- ③ 耐震基準を満たした家屋か、家屋の取壊しをした後の敷地を譲渡すること。あるいは、家屋の譲渡をした後、譲渡をした年の翌年2月15日までに家屋の耐震改修又は取壊しを行うこと。
- ④ 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
- ⑤ 相続開始の日から3年を経過した年の12月31日までに譲渡すること。
- ⑥ 譲渡価格が1億円以下であること。
空き家の家財を片付ける
空き家を「売る」「貸す」「解体する」いずれの場合も、空き家にある家財が問題になります。ご自身で片づけることもできますが、廃棄やリサイクルに向けた家財の分別、遺品の整理などをしてくれるサービスもありますので、活用してみましょう。
空き家の管理サービスを利用する
空き家を「売る」「貸す」「解体する」までの間は、空き家を適切に管理することが大切です。忙しかったり、空き家が遠くにあったりして自分で管理できない場合は、空き家の管理代行サービスを利用しましょう。サービスの内容や費用は事業者によって様々ですが、見回りや報告書作成をしてくれるサービスもあります。
空き家のある市区町村に相談する
空き家をどうするべきか決められない、適切な管理の方法が分からない、誰に相談すれば良いか分からないなどの悩みがある場合は、まず空き家のある市区町村の窓口に相談してみましょう。市区町村が「空家等管理活用支援法人」に指定しているNPO法人などから、空き家の管理や活用に関する情報提供や、買いたい人・借りたい人とのマッチングサポートなどを受けられることがあります。また、市区町村によっては空き家セミナーを開催しているところもあります。
まとめ
適切に管理されず放置された空き家は大きなデメリットをもたらします。空き家を所有していて将来使用する予定のない人は、早めに「売る」「貸す」「解体する」などの方針を決め、空き家のリスクから自分や家族、地域の安全を守りましょう。
（取材協力：国土交通省 文責：政府広報オンライン）
