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なくそう、所有者不明土地!
所有者不明土地の解消に向けて、
不動産に関するルールが大きく変わります!

令和4年(2022年)3月31日

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土地の相続などの際に所有者についての登記が行われないなどの理由で、誰が所有者なのか分からない土地が増えています。所有者が不明の土地の面積は、九州よりも広く、国土の約22%に上ります。このような管理されずに放置された所有者不明の土地は、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしています。そこで、こうした所有者不明土地をなくすため、令和3年4月に、所有者不明土地の「発生の予防」と「利用の円滑化」の両面から、総合的に民事基本法制の見直しが行われました。

1所有者不明土地とは?

所有者不明土地とは、相続等の際に土地の所有者についての登記が行われないなどの理由により、不動産登記簿を確認しても所有者が分からない土地、または所有者は分かっていてもその所在が不明で所有者に連絡がつかない土地のことです。
このような土地が日本各地で増加しており、その面積を合わせると、九州よりも広く、国土の約22%(平成29年度国土交通省調べ)にも及んでいます。今後、所有者不明土地は、さらに増えていくと予想されており、各地で社会問題になっています。

所有者不明土地が生じる主な原因としては、

  • 土地の相続の際に登記の名義変更が行われないこと
  • 所有者が転居したときに住所変更の登記が行われないこと

などがあげられます。
例えば、長期間、相続登記をしないまま放置しておくことにより、土地の相続に関係する者が増えていき、所有者を特定したり、土地を処分したりすることが極めて困難になってしまうのです。

2所有者不明土地の問題点は?

所有者が分からない状態が続くと、土地の管理がきちんと行われないまま放置され、周辺の環境や治安の悪化を招き、近隣住民に不安を与えることになります。

また、土砂崩れなどの防災対策のための工事が必要な場所であっても、所有者が分からないために、工事を進めることができず、危険な状態が続いてしまったり、公共事業や市街地開発などのための用地買い取り交渉ができず、土地の有効活用の妨げになったりします。

3所有者不明土地をどうやって解消するの?

所有者不明土地の問題を解消するため、令和3年4月に「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立・公布されました。
この2つの法律では、所有者不明土地の発生を予防したり、すでに発生している所有者不明土地を滞りなく利用したりするために、次のような見直しと制度の創設が行われました。


法務省 不動産登記推進
イメージキャラクター
「トウキツネ」

[1]登記が適切に行われるようにするための不動産登記制度の見直し
[2]相続等により取得した土地を手放すための制度(相続土地国庫帰属制度)の創設
[3]土地利用に関連する民法ルールの見直し

次の章からその制度の中身を詳しく説明していきます。

4「不動産登記制度」の何が見直されたの?

これまでは、相続登記(※)や住所等の変更登記の申請は任意でした。申請をしなくてもただちに大きな問題が起きなかったので、相続した土地にあまり価値がなく、売却も難しいような場合には、費用や手間をかけてまで登記の申請をしない相続人がいました。
前述のとおり、所有者不明土地は、相続登記が行われないことや、住所等の変更登記が行われていないことが原因で発生します。
そこで、不動産登記の制度が見直され、その発生を防ぐため、相続登記の申請が令和6年(2024年)4月から義務化されることになりました。また、住所等の変更登記の申請は令和8年(2026年)4月までに義務化されることとなりました。
なお、現在、相続登記や住所等の変更登記がされずに放置されている土地も義務化の対象になりますので、注意が必要です。

※相続登記とは、正確には「相続による所有権の移転の登記」といい、土地や建物の不動産の所有者が亡くなったときに、その土地や建物の名義を亡くなった方から遺産を引き継いだ方(相続人)へ変更する手続きのことです。

相続登記の申請の義務化(令和6年(2024年)4月1日施行)

相続等により不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行う必要があります。
また、遺産分割協議が行われた場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請する必要があります。
なお、上記のいずれの場合でも正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、10万円以下の過料の適用対象となります。

「相続人申告登記」制度の創設(令和6年(2024年)4月1日施行)

不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話し合いがまとまるまでは、法律上、全ての相続人がその不動産を共有している状態になります。
その状態で相続登記を申請しようとすると、全ての相続人を把握するための資料(戸籍謄本など)が必要になってしまいます。
そこで、遺産分割がまとまらず、相続登記を申請することができない場合は、自分が相続人であることを法務局の登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を果たすことができる「相続人申告登記」の制度が創設されました(令和6年(2024年)4月1日施行)。
この制度を利用すれば、自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出するだけで申出することができ、より簡易に手続を行うことができます。

住所等の変更登記の申請の義務化(令和8年(2026年)4月までに施行)

登記簿上の不動産の所有者は、所有者の氏名や住所を変更した日から2年以内に住所等の変更登記の申請を行う必要があります。
なお、正当な理由がないのに申請をしなかった場合には、5万円以下の過料の適用対象となります。

その他の新たな制度

上記の制度のほか、(1)親の不動産がどこにあるか調べられる「所有不動産記録証明制度」(令和8年(2026年)4月までに施行)、(2)他の公的機関との情報連携により所有権の登記名義人の住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようになる仕組み(令和8年(2026年)4月までに施行)、(3)DV被害者等を保護するため登記事項証明書等に現住所に代わる事項を記載する特例(令和6年(2024年)4月1日施行)などが新たに設けられました。

5土地を手放すための制度「相続土地国庫帰属制度」とは?

土地を相続したものの使い道がなく、手放したいけれど引き取り手もなく、処分に困っている…。そうした土地が所有者不明土地の予備軍になっていると言われています。
そこで、所有者不明土地の発生を予防するため、土地を相続した方が、不要な土地を手放して、国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」(令和5年(2023年)4月27日施行)が新たに設けられました。

だれでも申請できるの?

基本的には、相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人であれば、どなたでも申請できます(売買等によって土地を取得した方や法人については対象外)。土地が共有地である場合には、共有者全員で申請していただく必要があります。
そして、国に引き取ってもらうためには、法務大臣(窓口は法務局)の承認を得る必要があります。また、申請時に審査手数料を納付いただくほか、要件を満たし国に土地を引き取ってもらうことが認められた場合は、負担金(10年分の土地管理費相当額)の納付が必要です。具体的な金額や算定方法については、今後、政令で決められます。

どんな土地でも引き取ってもらえるの?

次のような土地は、通常の管理や処分をするに当たり多くの費用や労力が必要になるので引き取りの対象外となります。

  • 建物、工作物、車両等がある土地
  • 土壌汚染や埋設物がある土地
  • 危険な崖がある土地
  • 境界が明らかでない土地
  • 担保権などの権利が設定されている土地
  • 通路など他人による使用が予定される土地

手続の流れ

6土地利用に関連する民法のルールの見直しとは?

既に発生している所有者不明土地を円滑に利用するために、次のような制度の見直しや創設が行われました。

土地・建物に特化した財産管理制度の創設(令和5年(2023年)4月1日施行)

所有者不明土地・建物や管理不全状態にある土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害したり、近隣に悪影響を発生させたりするなどの問題が起きるきっかけになります。これまではこの管理に適した財産管理制度がなく、管理が非効率になりがちでした。
そこで、所有者が不明だったり、所有者が適切に管理していなかったりする土地や建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。
調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない場合や、所有者による管理がされないことによって他人の権利・利益が侵害される場合(そのおそれがある場合を含みます。)に、その土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることで、その土地・建物の管理を行う管理人を選任してもらうことができるようになります。

共有制度の見直し(令和5年(2023年)4月1日施行)

共有状態にある不動産について、これまで所在が分からない共有者がいる場合は、その不動産の利用について共有者間の意思決定ができないといった問題が指摘されていました。そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくできるように共有制度全般について様々な見直しがされました。

共有物を利用しやすくするための見直し

共有物に軽微な変更を加えるために必要な要件が緩和され、全員の同意は不要となり、持分の過半数で決定することが可能となります。
所在等が不明な共有者がいるときは、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、残りの共有者による管理行為や変更行為が可能となります。

共有関係の解消をしやすくするための仕組み

所在等が不明な共有者がいる場合は、他の共有者は地方裁判所に申し立て、その決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡したりすることが可能となります。

遺産分割に関する新たなルールの導入(令和5年(2023年)4月1日施行)

相続が発生してから遺産分割されないままで長期間放置されると、その状態で相続が繰り返され、更に多くの相続人が土地を共有することになり、遺産の管理・処分が難しくなります。
また、遺産分割のルールは、法定相続分を基礎としつつ、生前贈与を受けたことや、療養看護など特別の寄与をしたことなどの個別の事情を考慮して具体的な相続分を算定するのが一般的です。ところが、遺産分割がされずに長期間経過した場合、具体的相続分に関する証拠がなくなってしまい、遺産分割が更に難しくなるといった問題があります。
そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する新たなルールが設けられ、被相続人の死亡から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分(または指定相続分(遺言による相続))によって画一的に行うこととされました。

相隣関係の見直し(令和5年(2023年)4月1日施行)

隣地の所有者やその所在が分からない場合は、隣地の所有者から隣地の利用や伸びてきた枝の切取りなどに必要となる同意を得ることができず、土地を円滑に利活用することができません。
そこで、隣地を円滑・適正に使用できるように相隣関係に関するルールの様々な見直しがされました。

  • 隣地使用権のルールの見直し
  • ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備
  • 越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し

もっと詳しく知りたい場合は・・・

所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し(令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法)について詳しく知りたい場合は、法務省ウェブサイトをご覧ください。

法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し(民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法)」


法務省 不動産登記推進
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(取材協力:法務省 文責:政府広報オンライン)

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